社區訂於108年8月10日下午14:00~17:00進行中元普渡祭祀活動圓滿順利完成

海 棠 社 區  公 寓 大 廈 規 約

本海棠社區公寓大廈訂定規約條款如下，本公寓大廈全體區分所有權人及住戶均有遵守之義務：

第一條   　本規約效力所及範圍

          本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人及住戶。

          本公寓大廈之範圍如附件一中所載之基地、建築物及附屬設施(以下簡稱標的物件)。

第二條　  專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部份

一、  本公寓大廈專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部份之範圍界定如後。

    １：專有部份：係指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有。

２：共用部份：係指不屬專有部份與專有附屬建築物，而供共同使用者。

    ３：約定專用部份：公寓大廈共用部份經約定供特定區分所有權人使用，使用者名冊由管理委員會造冊保存。

    ４：約定共用部份：公寓大廈專用部分經約定供共同使用者。

二、  本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部份，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部份。

三、  本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部份，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。面臨中正路及光華路22巷之店舖，得依主管機關之規定懸掛、設置。

四、  停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部份。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，。其契約格式如附件二。

五、  下列各目所列之特定對象基於業務上之必要，得無償使用該共用部分或約定共用部份：

　　１．受託管理業務或承包工作者。

　　２．電力公司。

　　３．瓦斯公司。

　　４．電信機構。

　　５．自來水機構。

第三條　區分所有權人會議

一、  區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第二十五條第二款之規定，區分所有權人會議除公寓大廈管理條例第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。召集人無法互推產生時，依區分所有權人名冊順序輪流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人。輪值召集人違反召集義務時，區分所有權人得申請主管機關指定次順位區分所有權人任之。召集人任期為一年，當屆主任委員為下屆之法定召集人。

二、  區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於二日。

三、  下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：

１． 規約之訂定或變更。

２．  管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。

３．  公寓大廈之重大修繕或改良。

４．  公寓大廈有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。

５．  住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。

６．  約定專用或約定共用事項。

７．  其他依法令需由區分有權人會議決議之事項。

四、  會議之目的如為專有部份之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。

五、  約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

六、  會議之目的如對某專有部份之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。

七、  各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。

八、  區分所有權人得以書面委託他人代理出席。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書，如附件三。

九、  開會通知之發送，以開會前十五日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。

十、  區分所有權人會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。前款區分所有權比例之計算，任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權之五分之一以上者，其超過部分不予計算。

十一、  區分所有權人會議依第十款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第十款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前揭決議之會議紀錄依本條例第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

十二、  區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。

十三、  區分所有權人會議之決議事項，應作成會議記錄，由主席簽名於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

十四、  會議記錄應包括下列內容：

1.開會時間、地點。

2.出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。

3.討論事項之經過概要及決議事項內容。

第四條   公寓大廈有關文件之保管責任規約、會議記錄、簽到簿、出席委託書、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如書面請求閱覽時，不得拒絕。

第五條   管理委員會委員人數

為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：

一、 主任委員一名。

二、 副主任委員一名。

三、 財務委員一名。

四、 監察委員一名。

五、 委員七名。

前項委員名額，合計最多為十一名。委員名額之分配，得以分層、分棟等分區方式劃分。並於選舉前十五日由召集人公告分區範圍及分配名額。

主任委員、副主任委員及監察委員、財務委員，由區分所有權人任之。

主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員選任時應予公告，解任時，亦同。

第六條       管理委員會會議之召開

一、 主任委員應每二個月召開管理委員會會議乙次。

二、 發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。

三、 管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。

四、 有關管理委員會之會議記錄，應包括下列內容：

1.開會時間、地點。

2.出席人員及列席人員名單。

3.討論事項之經過概要及決議事項內容。

第七條       主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之資格及選任

一、 主任委員由管理委員互選之。

二、 副主任委員及監察委員和財務委員於管理委員中由管理委員互選之。

三、 其餘委員由主任委員於管理委員中選任之。

四、 委員應以下列方式之一選任。

1.委員名額未按分區分配名額時，採記名單記法選舉，並以獲出席區分所有權人及其區分所有權比例多者為當選。

2.委員名額按分區分配名額時，採無記名單記法選舉，並以獲該分區區分所有權人較多者為當選。主任委員卸任為當然委員以符產生十一為委員。

五、 委員之任期，自當選日即 五月一日起至翌年　四月三十日止，為期一年，主任委員、監察委員、財務委員連選得連任一次，其餘委員連選得連任。

六、 主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。

1、主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員喪失區分所有權人資格者。

2、管理委員喪失住戶資格者。

七、 管理委員出缺時，由候補委員依序遞補。

第八條       主任委員、副主任委員及監察委員、財務委員之消極資格

下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員及監察委員、財務委員，其己充任者，即當然解任。

一、 曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告服刑期滿尚未逾二年者。

二、 曾服公職虧公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。

三、 受破產之宣告，尚未復權者。

四、 有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。

五、 無行為能力或限制行為能力者。

第九條   　主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之權限：

一、 主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第三十四條規定事項。

二、 主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所權人報告前一會計年度之有關執行業務。

三、 主任委員得經管理委員會決議，對共用部份投保火災保險、責任保險及其他財產保險。

四、 主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。

五、 副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。

六、 財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用(以下簡稱為管理費)、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。

七、 監察委員監督行政、庶務、設備、環境、安全及財務運用及支出等管理事項之執行情形。

八、 管理委員應守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。

九、 管理委員得為工作之需要支領費用或接受報酬，其給付方法，應依區分所有權人會議之決議為之。

第十條    公共基金、管理費之繳納

第十一條    為充裕共用部分管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議

一、 決之規定向管理委員會繳交下列款項。

１． 公共基金

２． 管理費

二、 管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但是第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。

三、 各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。

四、 管理費足敷第十一條第三款開支為原則，公共基金依每月管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。

五、 區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。

第十一條  管理費、公共基金之管理及運用

一、 管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。

二、    管理費之支出項目金額達十萬元以上，須四分之三委員出席，半數以上委員通過，始得實施。

三、 管理費用途如下：

１． 委任或僱傭管理服務人之報酬。

２． 共用部份、約定共用部份之管理、維護費用或使用償金。

３． 有關共用部分之火災保險、責任保險費及其他財產保險費。

４． 管理組織之辦公費、電話費及其他事務費用。

５． 稅捐及其他徵收之稅賦。

６． 因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用

７． 其他基地及共用部分等之經常管理費。

四、 公共基金用途如下：

1．每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。

2．因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。

3．共用部份及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。

4．供墊付前款之費用、但應由收繳之管理費歸墊。

第十二條    共用部分修繕費用之負擔比例

共用部份之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

第十三條    共用部份及約定共用部分之使用

          住戶對共用部份及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。 

第十四條    約定專用分或約定共用部分使用償金繳交或給付

共用部份之約定專用者或專有部分之約定共用者，除下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。

一、    依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載己擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共用部分或專有部份者。

二、    登記機關之共同使用部分己載有專屬之停車空間持分面積者。

前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之，但第一次區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之。

區分所有權人會議討論第一項使用償金之議案，得不適用第三條第四款提案之限制。

第十五條    專有部分及約定專用之使用限制

一、    區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。

二、    區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。其外露之遮陽〈雨〉板、電線電纜、給排水管均不得裝設；惟考量住戶安全陽台雖可設置花架，但須經管理委員會審查及同意。

三、    住戶遷入或遷出須向管理中心辦理登記，並不得將雜物堆積在樓梯間或公共區域。住戶有重大修繕須依管理條例第十六條第三項須向主管機關申請核准並向管理委員會報備後，方得進行。

第十六條    財務運作之監督規定

一、 管理委員會之會計年度自當選年即五月一日起至翌年四月三十日止。

二、 管理委員會應製作並保管財務會計帳簿、公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊，區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽時，不得加以拒絕，但得指定閱覽之日期、時間與地點。

第十七條    糾紛之協調程序

一、 公寓大廈區分所有權人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。

二、 有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本公寓大廈所在地之板橋地方法院為第一審法院。

第十八條    違反義務之處置規定

一、 區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：

１． 住戶違反本條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部份、約定專用部分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於他住戶維護、修繕專有部份、約定專用部分或設置管線必須進入其專有部份時，有拒絕情事；經協調仍有妨害或仍予拒絕時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。

２． 住戶違反本條例第八條第一項之規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室之構造、顏色、使用目的、設置廣告物等行為時，應予制止，並報請主管機關依本條例第三十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。

３． 住戶違反本條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

４． 住戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部份、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止，並報請直轄市、縣(市)主管機關處理，要求其回復原狀。

５． 住戶違反本條例第十六條第一項至第三項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止或召集當事人協調處理，必要時得報請地方主管機關處理。

二、 住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分有權及其基地所有權應有部分：

１． 積欠本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

２． 違反本條例相關規定經依本條例第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

３． 其他違反法令或規約，情節重大者。

三、 前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。

第十九條    其他事項

一、 共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員另定使用規則。

二、 區分所有權人資格有異動時，取得資格者應以書面提出登記資料，其格式如附件四。

三、 區分所有權人將其專有部份出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。

四、 區分所有權人應在租賃(或使用)契約書中載明承租人(或使用人)不得違反本規約之規定，並應向管理委員會提切結書，其格式如附件五。

五、 本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。

六、    本公寓大廈公告欄分別設置於中庭大廳。

第二十條    管理負責人準用規定之事項

　　　　　本公寓大廈未組成管理委員會時，應推選管理負責人處理事務，並準用有關管理委員會應作為之規定。

第廿一條　本規約訂立於民國八十九年五月一日。

         本規約修訂於民國九十三年四月二十四日

         本規約修訂於民國九十五年四月二十二日

第廿二條本規約增訂於民國九十九年四月二十四日

一、  管理費界定為公寓大廈管理條例所規定的「應繳納之公共基金」，爾

後管理費未繳經管理委員會以書面催告卻未獲回應者，將依據公寓大廈管理條例第49條第6款之規定函送主管機關處理。

二、地下停車場違規停車者，汽車罰鍰壹仟元機車罰鍰伍佰元，但經管理委員會以書面通知尚不改善者。將依公寓大廈管理條例第49條第3款之規定函送主管機關處理，停車場堆放雜物經書面通知未改善者也依公寓大廈管理條例第49條第4款函送主管機關處理。

第十條規約修正於105年4月23日

原規約:十、區分所有權人會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區分所有權

          人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數

          四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上

          之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例

          合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區

          分所有權合計過半數之同意行之。

修正為:十、區分所有權人會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區分所有權

          人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席，以出席人數

          四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上

          之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例

          合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區

          分所有權合計過半數之同意行之。